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太古匯、遠洋太古裏等太古項目去年業績深度解讀

日期:2016-05-07     瀏覽次數:805

      首先祝賀太古集團成立兩百周年!進入中國一百五十周年!

  作為前太古人感到無比自豪!

  以前之所以厚恒隆而薄太古,主要是因為陳啟宗主席在媒體的前呼後擁下,已被扶上商業地產的神壇,而太古的公關則是兩百年一貫的低調(對,才不是因為小編太懶)。

  其實太古係的年報一直維持著非常高的質量,尤其是母公司太古集團。因為詳實、專業、不玩兒虛的,年年被香港管理專業協會授予最佳年報金獎銀獎,堪稱年報裏的教科書。

  同樣看一份業績,AG亚游集团和媒體、分析師不同的地方在於,會以業內人的眼光結合對市場和行業的了解,來看看太古到底做了些什麽實事兒。

  相比“開發商”的稱呼,太古地產更像是一個“投資人”。

  從收入來源來看,寫字樓租賃、零售租賃和物業銷售大約各占三分之一。從利潤來看,2015年的租賃收益及物業重估收益更是占了90%以上。債務方麵依然穩健,資本淨負債比下降了一個百分點到了15.3%,賬上還有120億港幣現金趴著。國內的開發商們喲,能抵押的是不是都抵押了呀?

  按地區來分的話,太古的內地收入隻占總收入的15%左右。不過考慮到我號的讀者構成,本文就專注在內地項目上。

  在AG亚游集团開始討論之前,要默念三遍:“今年可能是我國經濟最困難的一年”。


  ——三裏屯太古裏——

  作為太古在內地的唯一全資項目、對麵SOHO無數次躺槍的源頭、優衣庫最知名店鋪的所在地,出租率居然下降了1%?銷售額增長隻有3%,倒是情理之中,畢竟三裏屯的基數已經很大。

  當AG亚游集团討論三裏屯的時候,不要忘記項目其實分為時尚範兒的南區和高端範兒的北區,中間隔著一條“親民”的、但不屬於太古的酒吧街,這條街是太古永遠的痛。

  南區一如既往的透著王者之氣:全宇宙最大的Adidas,據說同時還是全國最高的坪效!什麽概念?一頭大象跑得比獵豹還快!新進場的COS隸屬於“AG亚游集团偏不愛交底租”的H&M Group,據說也乖乖的交出了1k+的底租!(看到前東家這麽流氓我就放心了)。此外還有眾多第一次進入北京的品牌,比如席卷上海的桃園眷村,大排長龍也是不在話下。

  北區則要困難些:在奢侈品的寒冬下,挑戰不言而喻,三裏屯的空置鋪位也主要集中在這裏的高樓層。幸好情況正在起變化,據說一大波設計感強的新租戶正要進入北區,最為顯眼的當屬之前租給萬寶龍的2,000平米小樓,將迎來“從內到外”的變化。當然北區也還是有全國銷售最好的Alexander McQueen和全國坪效最好的Kenzo。

  由此可以看出,太古汰換租戶的態度是堅決的。即使趕走一些名聲在外的大牌,也要優化商場的整體表現。

  ——廣州太古匯——

  太古匯商場在2014年進行了租戶大汰換,引進了眾多首次進入華南的品牌,趕在新鴻基天環開業前完成,走了一步好棋。當時奮鬥在太古匯的小夥伴們天天挑燈夜戰,真是辛苦。

  銷售額按年上漲16%!其中可能有2014年基數偏低的因素,但這樣的成績仍然說明了新租戶的表現十分可喜。

  隨著今年天環的開業,太古匯將迎來真正的挑戰。天環帶來了廣州首家Apple Store(說實話進的也真夠晚的),連洗手間設計都不輸太古,其現代的設計感和太古匯的持重相比簡直是兩個世界,當然青菜蘿卜各有所愛。然而太古匯作為一個綜合體,也攜著自帶酒店和寫字樓的光環。看膩了正佳水族館的新聞,廣州的零售市場,開始變得有趣了,AG亚游集团拭目以待。

  順帶提一句寫字樓,仍維持了100%的出租率。短期內看不到會對太古匯造成威脅的項目。

  ——頤堤港——

  這個四環外的項目大概是太古在內地最沒存在感的一個,然而小編還是很喜歡她的“退台式”Layout、大草坪和大落地玻璃。三裏屯、太古匯因為定位關係也許很難學,但頤堤港作為社區商場,確實值得揣摩。

  特此安利一下“退台式”Layout。比起所有項目都會關注的縱向客流,頤堤港讓同一層的租戶也有了層次感:項目最內側是麵向綠地的大Facade和中庭,靠近中庭的商鋪坐擁景觀,適合餐飲;最外側的沿街提供展示麵,適合零售。而所謂“退台”,是指自上而下每一層都多向中庭伸出一些,同時兼顧景觀和自然光。在一個普通的方盒子裏作出了波瀾,這個可以抄!

  頤堤港的銷售2015年大漲30%!這其中當然有基數較低的原因,但據說F&B的租金可以緊貼三裏屯北區,對於社區商場來說是個不小的成就。開業已有3年,2015-2016年到了租戶大汰換的時間。引入的新租戶明顯更具品質,比如AIGLE、Awfully Chocolate、Under Armour,也有明顯向配飾和美容轉型升級的Bobbi Brown和Pandora等,一開業就達到了全國同類中上水平。

  正好最近商場的可達性顯著提升,2014年底將台地鐵站開通,並且2015年底地鐵線延長到了市區及北京南站。這對於寫字樓來說肯定是利好,對於商場的話,應該還是車流更重要一些。很多讀者也看過AG亚游集团對地鐵的分析,如果自身不過硬,地鐵的開通隻會加速項目的衰亡(傳送門:地鐵旺客流?)。不過作為將台地區首屈一指的社區商場,頤堤港應該夠硬。

  順帶提一句寫字樓,維持了92%的出租率。在北京四環可以租到300多,據說廣州太古匯在市中心也隻能租到200多,帝都名不虛傳。威脅也是在的,未來大望京地區的供應量將顯著增多,頤堤港要小心才是。

  ——成都遠洋太古裏——

  這裏不隻有全宇宙最大的Gucci店和Muji店(在淮海路Muji開業前),更有兩成開業就試營業的膽氣。

  小編還記得2014年底第一次參觀的時候,熱情的成都市民們半夜11點還在咖啡館裏擺龍門陣,攝氏零度還抱著圍擋一間一間的拍照片。也難怪,300個鋪位裏有200個是旗艦店/特色店,真是建築給租戶帶來靈感,租戶又相互帶來靈感,形成了一個微妙的良性的競爭機製。

  成都太古裏在太古所有內地商場中麵臨的競爭最為激烈。和IFS隻隔了一條兩車道的馬路,一樣是港資巨頭、一樣是綜合體,對方體量更大、開業更早。在IFS的正麵進攻下,試營業一年後有88%的麵積出租、83%的麵積開業,預算租金對標的還是三裏屯南區,真是一件有勇氣又值得點讚的事情。

  ——展望——

  內地新項目有大中裏、大連和前灘,說說最近的大中裏吧。據說商場和寫字樓都已經超過了一半的簽約率,其中寫字樓好租一些,風聞H&M已經要了8層樓的麵積。地鐵12號線可以直達B1和B2兩層,可惜2號線短期內不會聯通進來。嘖嘖嘖。




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